home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ The Supreme Court / The Supreme Court.iso / pc / ascii / 1992 / 92_551 / 92_551.zs < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1993-05-02  |  4.1 KB  |  75 lines
  1.     
  2.  
  3. NOTE: Where it is feasible, a syllabus (headnote) will be released, as is
  4. being done in connection with this case, at the time the opinion is issued. 
  5. The syllabus constitutes no part of the opinion of the Court but has been
  6. prepared by the Reporter of Decisions for the convenience of the reader. 
  7. See United States v. Detroit Lumber Co., 200 U. S. 321, 337.
  8.  
  9. SUPREME COURT OF THE UNITED STATES
  10.  
  11. Syllabus
  12.  
  13. CISNEROS, SECRETARY OF HOUSING AND
  14. URBAN DEVELOPMENT, et al. v. ALPINE RIDGE
  15. GROUP et al.
  16. certiorari to the united states court of appeals for
  17. the ninth circuit
  18. No. 92-551.   Argued March 30, 1993-Decided May 3, 1993
  19.  
  20. The so-called Section 8 housing program under the United States
  21.   Housing Act of 1937 (Housing Act) authorizes private landlords who
  22.   rent to low-income tenants to receive ``assistance payments'' from the
  23.   Department of Housing and Urban Development (HUD) in an
  24.   amount calculated to make up the difference between the tenants'
  25.   rent payments and a ``contract rent'' agreed upon by the landlords
  26.   and HUD.  Section 1.9b of the latter parties' ``assistance contracts''
  27.   provides that contract rents are to be adjusted annually by applying
  28.   the latest automatic adjustment factors developed by HUD on the
  29.   basis of particular formulas, while 1.9d specifies that,
  30.   ``[n]otwithstanding any other provisions of this Contract, adjustments
  31.   as provided in this Section shall not result in material differences
  32.   between the rents charged for assisted and comparable unassisted
  33.   units, as determined by the Government . . . .''  In the early 1980's,
  34.   HUD began to conduct independent ``comparability studies'' in
  35.   certain real estate markets where it believed that contract rents,
  36.   adjusted upward by the automatic adjustment factors, were
  37.   materially higher than prevailing market rates for comparable
  38.   housing, and to use the private market rents as an independent cap
  39.   limiting assistance payments.  In this litigation, respondent Section 8
  40.   landlords allege that 801 of the Department of Housing and Urban
  41.   Development Reform Act of 1989 (Reform Act)-which, inter alia,
  42.   authorizes HUD to limit future automatic rent adjustments through
  43.   the use of comparability studies-violates the Due Process Clause of
  44.   the Fifth Amendment by stripping them of their vested rights under
  45.   the assistance contracts to annual rent increases based on the
  46.   automatic adjustment factors alone.  In separate lawsuits, the
  47.   District Courts each granted summary judgment for respondents. 
  48.   The Court of Appeals affirmed the judgments in a consolidated
  49.   appeal.
  50. Held:  This Court need not consider whether 801 of the Reform Act
  51.   unconstitutionally abrogated a contract right to unobstructed
  52.   formula-based rent adjustments, since respondents have no such
  53.   right.  The assistance contracts do not prohibit the use of
  54.   comparability studies to impose an independent cap on such
  55.   adjustments.  Indeed, 1.9d's plain language clearly mandates that
  56.   contract rents ``shall not'' be adjusted so as to exceed materially the
  57.   rents charged for ``comparable unassisted units'' on the private rental
  58.   market, ``[n]otwithstanding'' that 1.9b might seem to require such a
  59.   result.  This limitation is consistent with the Housing Act itself, 42
  60.   U. S. C. 1437f(c)(2)(C).  Moreover, it is clear that 1.9d-which by its
  61.   own terms clearly envisions some comparison of assisted and
  62.   unassisted rents-affords HUD sufficient discretion to design and
  63.   implement comparability studies as a reasonable means of
  64.   effectuating its mandate, since the section expressly assigns to ``the
  65.   Government'' the determination of whether material rent differences
  66.   exist.  Respondents' contention that HUD's comparability studies
  67.   have been poorly conceived and executed, resulting in faulty and
  68.   misleading comparisons, is irrelevant to the question whether HUD
  69.   had contractual authority to employ such studies at all.  If
  70.   respondents have been denied formula-based rent increases based on
  71.   shoddy comparisons, their remedy is to challenge the particular
  72.   study, not to deny HUD's authority to make comparisons.  Pp. 7-11.
  73. 955 F. 2d 1382, reversed.
  74.   White, J., delivered the opinion for a unanimous Court.
  75.